Як продати земельний пай за довіреністю, якщо власник перебуває за кордоном

01

Спочатку оберіть українського нотаріуса

До оформлення довіреності передайте нотаріусу в Україні копії документів на пай і коротко опишіть ситуацію:

• у якій країні перебуває власник;
• хто буде представником;
• чи перебуває пай в оренді;
• чи визначено покупця та ціну;
• чи потрібно представнику лише підготувати документи, чи також підписати договір;
• на який рахунок має надійти оплата;
• чи є шлюб, спадщина, спільна власність, обтяження або інші особливості.

Нотаріус перевірить, чи зареєстроване право власності, чи є кадастровий номер, оренда, обтяження та суб’єкти переважного права. Після цього він зможе запропонувати перелік дій, які справді треба включити до довіреності.

Це важливо: загальний шаблон з інтернету може не охопити потрібну заяву або, навпаки, надати представнику надмірні повноваження.

02

Два способи оформити довіреність за кордоном

Варіант 1. Консульська установа України

Консульські установи України вчиняють передбачені законом нотаріальні дії за кордоном. Власник особисто звертається до відповідної установи, підтверджує особу та підписує погоджений текст.

Такий документ оформлюється в українській нотаріальній системі. Це зазвичай прибирає окремий етап легалізації іноземного документа, однак доступність послуги, порядок запису, перелік документів і технічний формат треба перевірити на сайті конкретної консульської установи та в українського нотаріуса.

Варіант 2. Іноземний нотаріус

Власник може посвідчити документ у нотаріуса держави перебування. Подальші вимоги залежать від країни, міжнародних договорів і форми документа.

Можливі сценарії:

• документ приймається без додаткової легалізації на підставі міжнародного договору;
• потрібен апостиль за Гаазькою конвенцією;
• потрібна консульська легалізація;
• потрібен переклад українською та належне посвідчення перекладу;
• нотаріус просить привести формулювання або форму документа у відповідність до вимог української угоди.

Не варто замовляти апостиль автоматично або, навпаки, вважати його непотрібним лише через країну перебування. Перевірте офіційний статус держави, чинний міжнародний договір і вимоги нотаріуса, який посвідчуватиме продаж.

03

Які повноваження потрібно погодити

Довіреність має описувати не «все, що потрібно», а конкретний допустимий обсяг представництва. Залежно від угоди нотаріус може запропонувати включити право:

• представляти власника перед визначеними нотаріусами, органами, банками та реєстраторами;
• подавати й отримувати заяви, витяги, довідки та дублікати документів;
• отримувати відомості з Державного земельного кадастру та реєстру речових прав у межах доступної процедури;
• подавати документи щодо оренди та переважного права;
• погоджувати або підписувати договір купівлі-продажу в чітко визначених межах;
• підписувати реєстраційні й податкові заяви, якщо це потрібно та дозволено;
• отримати примірник договору й документи після оформлення.

Окремо погодьте:

• чи має представник право визначати покупця;
• чи може він узгоджувати ціну та інші істотні умови;
• чи встановлюється мінімальна ціна або інша межа;
• чи дозволене передоручення;
• строк дії довіреності;
• чи надається право отримувати кошти або розпоряджатися рахунком.

Право підписати договір не означає автоматичного права отримати гроші, зняти їх з рахунку або змінити банківські реквізити. Банківські повноваження та порядок розрахунку потрібно погодити окремо з банком, нотаріусом і юристом.

Дата видачі довіреності є критичною. За Цивільним кодексом довіреність без дати її вчинення є нікчемною. Строк, припинення, скасування та можливість передоручення також потрібно перевірити до угоди.

04

Як перевіряють чинність довіреності

Перед посвідченням продажу нотаріус перевіряє документ, особу представника та обсяг його повноважень. Для довіреностей, які підлягають реєстрації в Україні, відомості перевіряються через Єдиний реєстр довіреностей. Для документа, оформленого за кордоном, нотаріус визначає, які додаткові записи, витяги, переклади або підтвердження потрібні.

Важливо перевірити:

• хто саме видав довіреність і як ідентифіковано власника;
• дату, строк і відсутність припинення або скасування;
• чи збігаються дані власника та представника з документами;
• чи охоплює текст саме продаж конкретної ділянки та потрібні супровідні дії;
• чи належно оформлено апостиль або легалізацію, якщо вони потрібні;
• чи прийнятний переклад;
• чи не виникає конфлікту інтересів.

Представник не може вчиняти правочин від імені власника у власних інтересах або одночасно представляти іншу сторону, крім випадків, прямо передбачених законом. Тому продаж представнику, його близькій особі або стороні, яку він також представляє, потребує окремої юридичної оцінки й не повинен маскуватися загальним формулюванням довіреності.

05

Підготуйте саму земельну ділянку

Довіреність вирішує лише питання представництва. Для продажу пай має бути підготовлений так само, як і за особистої участі власника.

Перевірте:

1. Право власності зареєстроване за продавцем.
2. Ділянка має кадастровий номер, а площа, місце розташування та цільове призначення не суперечать документам.
3. Відомі обтяження, арешти, спори та інші права третіх осіб.
4. Підготовлено документ про набуття права: державний акт, договір, свідоцтво про спадщину або інший належний документ.
5. З’ясовано сімейний стан і потребу в згоді другого з подружжя.
6. Якщо пай в оренді — зібрано договір, усі додаткові угоди, відомості про реєстрацію права оренди та розрахунки.
7. Перевірено процедуру переважного права за статтею 130-1 Земельного кодексу.
8. Покупець відповідає вимогам статті 130 Земельного кодексу.

Якщо пай перебуває в оренді, усна домовленість із орендарем не замінює процедуру, визначену законом. Не обіцяйте дату продажу, доки нотаріус не встановить суб’єктів переважного права та потрібні строки.

06

Узгодьте безготівковий розрахунок

Розрахунок за сільськогосподарську землю за договором купівлі-продажу проводиться у безготівковій формі. До підписання договору власник, представник, покупець, банк і нотаріус мають однаково розуміти:

• повну ціну та валюту розрахунку;
• хто є платником;
• на який рахунок надходять кошти;
• призначення платежу;
• коли переказ ініціюється;
• який документ підтверджує зарахування;
• що відбувається у разі затримки, повернення або часткового платежу.

Перебування продавця за кордоном не робить платіж автоматично «дистанційним». Банк може запросити документи про угоду, походження коштів, податковий статус або повноваження особи, яка діє з рахунком. Представник не повинен змінювати одержувача або визнавати повну оплату, якщо це не відповідає договору, довіреності й фактичному зарахуванню коштів.

Платіжна інструкція або скриншот покупця не дорівнюють підтвердженому зарахуванню. Власник має отримати доступний банківський доказ надходження коштів і зберегти його разом із договором.

07

Карта продажу через представника

08

Червоні прапорці

• Представник або покупець пропонує «універсальну» довіреність без попередньої перевірки нотаріусом.
• У тексті немає дати, є помилки в ПІБ, документі, кадастровому номері або адресі представника.
• Представнику дозволяють самостійно визначати будь-яку ціну, одержувача коштів і банківський рахунок без меж та контролю.
• Оригінал іноземного документа має бути використаний в Україні, але ніхто не перевірив апостиль, легалізацію чи переклад.
• Представник одночасно діє за продавця і покупця або пропонує купити пай собі.
• Довіреність скасовано, строк сплив або власник змінив рішення, але учасники продовжують підготовку.
• Обіцяють продаж «за один день», не перевіривши оренду й переважне право.
• Власника просять підтвердити повну оплату лише за скриншотом або повідомленням представника.
• Банківський рахунок чи платник змінюються перед підписанням без письмового пояснення та повторної перевірки.

09

Чекліст власника за кордоном

1. Виберіть нотаріуса в Україні до оформлення довіреності.
2. Передайте йому документи на пай, оренду, шлюб або спадщину, якщо це стосується ситуації.
3. Отримайте погоджений текст або письмовий перелік потрібних повноважень.
4. Оберіть консульське оформлення або іноземного нотаріуса після перевірки вимог країни.
5. Перевірте точність ПІБ, дат, паспортних даних і даних представника.
6. Визначте строк, межі ціни, право передоручення та банківські повноваження.
7. Організуйте апостиль, легалізацію і переклад лише за підтвердженою процедурою.
8. Передайте оригінал безпечним способом і збережіть копію.
9. Перевірте право власності, кадастр, оренду, переважне право, обтяження та покупця.
10. Узгодьте безготівковий розрахунок і спосіб підтвердження зарахування коштів.
11. Будьте доступні для зв’язку в день угоди.
12. Отримайте фінальний договір, банківський доказ і документи про реєстрацію.