Податки при продажу земельного паю у 2026 році

Продаж земельного паю не завжди означає сплату податку. За певних умов дохід продавця не оподатковується ані податком на доходи фізичних осіб, ані військовим збором. Значення мають походження ділянки, строк володіння та попередні операції з нерухомістю протягом року.

01 · КОЛИ МОЖЕ ДІЯТИ ПІЛЬГА

Коли продаж паю може не оподатковуватися

Дохід від продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення може не оподатковуватися, якщо:

• ділянку безпосередньо отримано під час приватизації земель державного або комунального сільськогосподарського підприємства;
• ділянку виділено в натурі власнику земельної частки — паю;
• або таку ділянку отримано у спадщину;
• право власності триває понад три роки, якщо ділянка не успадкована;
• продавець має право використати передбачену статтею 172 Податкового кодексу пільгу протягом відповідного року.

ДПС підтверджує, що перший пільговий продаж ділянки, виділеної власнику паю або отриманої у спадщину, не оподатковується ПДФО та військовим збором. Роз’яснення ЗІР ДПС.

Від чого залежить результат

До угоди потрібно встановити, як ділянка перейшла у власність, чи виділена вона власнику паю, скільки років перебуває у власності та які інші об’єкти продавець уже відчужував цього року.

Для звичайних земельних ділянок пільга може залежати від норм безоплатної передачі за статтею 121 Земельного кодексу. Ділянка сільськогосподарського призначення, безпосередньо виділена власнику паю, окремо зазначена у пункті 172.1 Податкового кодексу.

02 · ОРІЄНТОВНІ СТАВКИ

ПДФО та військовий збір

Послідовність попередніх операцій і категорія кожного проданого об’єкта можуть змінити результат. Таблиця не замінює індивідуального розрахунку.

Чи завжди перший продаж — без податків

Ні. Потрібно підтвердити, що ділянка належить до об’єктів із пункту 172.1, виконано вимогу щодо строку володіння, продавець має право на пільгу, а документи підтверджують походження ділянки.

Перший продаж ділянки, яка не підпадає під пункт 172.1, може оподатковуватися за ставкою 5% ПДФО та 5% військового збору. Роз’яснення ЗІР ДПС.

03 · СТРОК ВОЛОДІННЯ І СПАДЩИНА

Коли не потрібно чекати три роки

Для застосування пільги майно за загальним правилом повинно перебувати у власності продавця понад три роки.

Ця вимога не поширюється на успадковане майно. Успадковану ділянку не потрібно утримувати три роки лише заради податкової пільги, але інші умови потрібно перевірити. Роз’яснення ДПС про успадковану землю.

Другий і наступні продажі

Податковий кодекс враховує операції за весь звітний рік. Тому нотаріусу потрібно повідомити не лише про попередній продаж землі, а й про інші операції з нерухомістю.

Для успадкованих об’єктів і ситуацій, коли попередня операція не використала пільгу, передбачені винятки. Ставку не варто визначати лише за словами «перша», «друга» або «третя угода».

04 · РОЗРАХУНОК І СПЛАТА

З якої суми розраховують податки

Оподатковуваний дохід визначається за ціною договору купівлі-продажу, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість із відповідної електронної довідки або ринкову вартість зі звіту оцінювача, зареєстрованого в Єдиній базі.

Якщо в договорі зазначено ціну, вищу за оцінку, податки розраховуються з договірної ціни.

Для окремих операцій за правилами третього та наступних продажів дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості. Використання цього права та подання декларації потребують окремої перевірки.

Коли сплачуються податки

Якщо угода укладається між фізичними особами, продавець самостійно сплачує належні податки до нотаріального посвідчення договору. Якщо покупцем є юридична або самозайнята особа, вона за загальним правилом виконує функції податкового агента.

05 · ПІДГОТОВКА ДО УГОДИ

Які документи підготувати

• документ, що підтверджує право власності, та витяг із Державного реєстру речових прав;
• кадастровий номер і витяг із Державного земельного кадастру;
• документ, на підставі якого ділянку отримано у власність;
• свідоцтво про право на спадщину, якщо ділянка успадкована;
• документи про виділення земельної частки — паю в натурі;
• інформацію про всі продажі нерухомості у поточному році;
• підтвердні документи про витрати на придбання, якщо їх планують враховувати;
• електронну довідку про оціночну вартість або зареєстрований звіт оцінювача;
• договір оренди, якщо земельна ділянка передана в оренду.

Повний перелік і послідовність перевірки дивіться у матеріалі «Документи для продажу земельного паю у 2026 році».

Про порядок продажу орендованої землі читайте у матеріалі «Як продати земельний пай в оренді».

06 · FAQ

Поширені запитання