Як продати земельний пай у спільній власності: згода співвласників, частка та документи

Ви володієте земельною ділянкою разом із родичами, чоловіком чи дружиною або іншими людьми й хочете її продати? Почніть не з пошуку покупця, а з відповіді на два запитання: кому саме належить право власності за документами і що ви продаєте — всю ділянку чи свою частку в праві на неї. Від цього залежать документи, участь інших власників і порядок угоди. У побуті таку ділянку часто називають «паєм». Але сертифікат на земельну частку та вже сформована земельна ділянка з кадастровим номером — різні правові ситуації. Нижче йдеться насамперед про сформовану сільськогосподарську ділянку. Якщо кадастрового номера або зареєстрованого права немає, спершу потрібно з’ясувати, який саме об’єкт належить власникам.

01

Перевірте, що записано в реєстрах

Зіставте документ, на підставі якого виникло право власності, відомості Державного реєстру речових прав і Державного земельного кадастру. Перевірте кадастровий номер, площу, цільове призначення, усіх зареєстрованих власників, розмір часток, а також оренду, обтяження чи інші зареєстровані права. Якщо відомості в документах і реєстрах не збігаються, перед підписанням угоди з’ясуйте причину розбіжності з нотаріусом.

Сам факт, що ділянкою користується одна людина або орендну плату отримує хтось один, не доводить, що він є її єдиним власником.

02

Спільна часткова чи спільна сумісна власність?

За спільної часткової власності в праві кожного власника визначено частку, наприклад 1/2. Це частка в праві власності на всю ділянку, а не автоматично окремий клаптик поля з власними межами. За спільної сумісної власності частки наперед не визначені. Така ситуація може виникати, зокрема, у подружжя; однак правовий режим майна потрібно перевіряти за підставою його набуття, а не лише за сімейним станом.

Для продажу частки у спільній сумісній власності зазвичай спершу потрібно визначити частки або врегулювати поділ майна. Конкретний спосіб підкаже нотаріус після перегляду документів.

03

Якщо продаєте всю ділянку

Коли предмет угоди — вся ділянка, мають бути належно оформлені волевиявлення і участь усіх співвласників або їхніх уповноважених представників. Один із співвласників не може самостійно підписати продаж права інших людей. Якщо хтось перебуває за кордоном, заздалегідь обговоріть із нотаріусом форму довіреності й те, чи прийме він конкретний документ.

Узгодьте між собою ціну, покупця, порядок розрахунків і розподіл коштів. За наявності оренди перевірте також, чи має хтось переважне право купівлі саме земельної ділянки за земельним законодавством. Це інше питання, ніж переважне право співвласників щодо частки.

04

Якщо продаєте тільки свою частку

Частка у праві спільної часткової власності може бути предметом окремої угоди. Покупець у такому разі входить у спільну власність із рештою співвласників; він не отримує автоматично окрему ділянку чи визначені межі на місцевості.

Не покладайтеся на універсальну відповідь «згода інших потрібна завжди» або «згода не потрібна ніколи». Цивільний кодекс дозволяє співвласнику розпоряджатися своєю часткою, а для її продажу встановлює переважне право інших співвласників. Водночас умови конкретної земельної угоди, сімейний режим майна, договір між співвласниками, обтяження та правила обігу сільськогосподарських земель потребують перевірки нотаріусом.

05

Переважне право співвласників: що це означає

Якщо частку продають сторонній особі, інші співвласники мають можливість купити її першими за оголошеною ціною та на інших рівних умовах. Продавець письмово повідомляє їх про намір продажу, ціну та умови. Якщо вони відмовляться або не скористаються правом у встановлений законом строк, продаж третій особі може рухатися далі за належного оформлення.

Згода на продаж усієї ділянки і дотримання переважного права при продажу частки — різні дії. Усне «не заперечую» від родича не варто вважати доказом належного повідомлення. Так само не слід змінювати для стороннього покупця ціну або істотні умови після повідомлення, не перевіривши наслідків із нотаріусом.

06

Повідомлення та роль нотаріуса

Покажіть нотаріусу документи до того, як домовлятися про дату угоди. Він перевірить власність, склад співвласників, обмеження, можливість набуття землі покупцем і порядок реалізації переважних прав. Уточніть у нього, як саме надіслати повідомлення співвласникам та які докази отримання або відмови потрібні для посвідчення угоди.

Для сільськогосподарської ділянки може діяти й окрема процедура за статтею 130-1 Земельного кодексу. Вона залежить від того, хто є покупцем і що саме продається; закон, зокрема, окремо розглядає продаж частки одному зі співвласників. Тому не переносіть автоматично один порядок повідомлення на всі сценарії.

07

Коли потрібен поділ або виділ

Якщо ви продаєте частку в праві на чинну ділянку, це не тотожно продажу окремої ділянки й саме по собі не означає обов’язкового поділу. Якщо ж покупець хоче отримати самостійну земельну ділянку з окремими межами й кадастровим номером, слід з’ясувати можливість поділу або виділу, вимоги до землевпорядної документації та державної реєстрації. Не кожну ділянку можна поділити саме так, як домовилися сторони. До обіцянки покупцеві «окремих гектарів» перевірте це з землевпорядником і нотаріусом.

08

Які документи підготувати

Початковий набір для перевірки:

• паспортні дані й податкові номери власників; для представника — довіреність;
• документ про набуття права: договір, свідоцтво про спадщину, рішення суду або інший належний документ;
• кадастровий номер і наявні відомості про ділянку, зареєстроване право та частки;
• документи про шлюб або його припинення, якщо вони впливають на режим майна;
• договір оренди й додаткові угоди, якщо земля передана в оренду;
• наявні договори між співвласниками, повідомлення, відмови та докази їх вручення, якщо йдеться про продаж частки.

Це робочий перелік, а не однаковий обов’язковий пакет для кожної угоди. Нотаріус визначить, що ще потрібно саме у вашому випадку. Докладніше — у матеріалі про документи для продажу паю.

09

Якщо пай в оренді

Оренда сама собою не означає, що продати ділянку неможливо. Але до оцінки й переговорів варто з’ясувати строк, умови договору, зареєстроване право оренди та можливе переважне право купівлі за законом. Якщо продається лише частка, нотаріус має окремо перевірити, як у вашому випадку співвідносяться права співвласників і правила щодо сільськогосподарської землі. Не обіцяйте покупцеві «вільну від оренди» ділянку, доки це не підтверджено документами. Детальніше — як продати пай в оренді.

10

Типові ризики

• За документами власників або часток більше, ніж пам’ятає родина.
• Продаж частки описують як продаж конкретних гектарів без поділу.
• Повідомлення співвласників існує лише на словах або не містить реальних умов продажу.
• Не враховано шлюбний режим, спадщину, довіреність чи право оренди.
• Ціну й порядок розрахунків погодили до перевірки кадастру, реєстру та обмежень.

Якщо пай отримано у спадщину, почніть також із перевірки оформлення спадщини.

11

Покроково: як підготувати продаж

1. Визначте, чи продається вся ділянка, частка в праві або окрема ділянка після поділу.
2. Зберіть документи й звірте власників, частки, кадастровий номер та обтяження.
3. Перевірте оренду, сімейний режим майна та можливі переважні права.
4. Разом із нотаріусом визначте повідомлення, згоду, довіреності й додаткові документи для вашого сценарію.
5. Оцініть об’єкт з урахуванням того, продається вся ділянка чи лише частка. Для орієнтиру зверніться по попередню оцінку паю.
6. Після перевірки узгодьте з покупцем остаточні умови й оформіть угоду нотаріально.

Якщо ви лише починаєте продаж, перегляньте також сторінку про продаж земельного паю.

Як підготувати продаж фізичної частини одноосібно належної ділянки після поділу