Як продати частину земельного паю: поділ ділянки, кадастрові номери та підготовка до угоди

01

Визначте, що саме хочете продати

Продаж усієї ділянки, продаж частки у праві власності та поділ ділянки — різні ситуації.

Якщо продаєте всю сформовану ділянку, предметом угоди є наявний об’єкт. Якщо відчужуєте частку у спільній власності, покупець набуває відповідну частку у праві, а не автоматично конкретну смугу поля. Про цей порядок читайте у статті про продаж паю у спільній власності.

Якщо ж вам одноосібно належить ділянка і ви хочете залишити одну фізичну частину собі, а іншу продати, йдеться про формування нових ділянок шляхом поділу. Стаття 79-1 Земельного кодексу України пов’язує формування з визначенням площі, меж і внесенням відомостей до Державного земельного кадастру. Для продажу потрібні також належно зареєстровані права.

Умовний приклад: власник має 4 га та хоче продати приблизно 1,5 га. Це ще не означає, що об’єктом угоди вже є «1,5 га з наявного кадастрового номера». Землевпорядник має перевірити можливу конфігурацію, підготувати документацію, а власник — пройти необхідні реєстраційні дії. Приклад пояснює послідовність, а не встановлює допустимий розмір або готову схему поділу.

02

Перевірте вихідну ділянку до замовлення робіт

Зберіть документ, на підставі якого ви набули ділянку, актуальні відомості про право власності, кадастрові дані та договір оренди, якщо він є. Порівняйте кадастровий номер, площу, місце розташування та цільове призначення в документах.

Перевіряти потрібно не лише право власності, а й інші права та обмеження: оренду, іпотеку, арешт, заборону відчуження, сервітути, охоронні зони. Відомості ДЗК описують ділянку й обмеження її використання; Державний реєстр речових прав містить відомості про зареєстровані права та їх обтяження. Один витяг не замінює всієї перевірки.

Якщо контур або площа не збігаються, з’ясуйте причину перед погодженням лінії поділу. Інакше нова конфігурація може спиратися на помилкові вихідні дані. Допоможе чекліст розбіжностей у площі, межах і кадастрових даних.

03

Підготуйте поділ із землевпорядником

Для поділу раніше сформованої ділянки без зміни цільового призначення стаття 79-1 Земельного кодексу передбачає технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок. Її склад визначає стаття 56 Закону «Про землеустрій».

Зверніться до виконавця землевпорядних робіт і перевірте відомості про відповідального сертифікованого інженера-землевпорядника. У завданні зафіксуйте бажану площу продажу, частину, яку залишаєте собі, та обставини, що можуть вплинути на конфігурацію. Погодьте склад робіт, результат, ціну й порядок виправлення недоліків у договорі з виконавцем.

Стаття 56 передбачає розроблення документації за рішенням власника та за згодою заставодержателів і користувачів. Частина шоста статті 79-1 окремо встановлює вимоги до згоди при поділі ділянки у заставі або користуванні, з нотаріальним засвідченням справжності підпису на такій згоді. Тому щодо орендованої чи заставленої ділянки потрібно заздалегідь визначити належних осіб і форму їхньої згоди.

Самостійно намальована лінія на карті або усна домовленість із користувачем не замінюють документацію й потрібні погодження. Перелік документів для вашої ділянки уточнюйте із землевпорядником та нотаріусом до оплати всього комплексу робіт.

04

Зареєструйте нові ділянки та права на них

Після підготовки й належного затвердження документації проводять державну реєстрацію новоутворених ділянок у ДЗК. Кожна отримує власний кадастровий номер. За статтями 16 і 27 Закону «Про Державний земельний кадастр» при поділі реєстрація вихідної ділянки та її кадастровий номер скасовуються, а кадастр зберігає зв’язок із новими об’єктами.

Отримання нових кадастрових номерів не завершує підготовку до продажу. Наступний етап — державна реєстрація права власності на новоутворені ділянки. Стаття 14 Закону про державну реєстрацію речових прав регулює закриття розділу поділеного об’єкта та відкриття розділів новостворених об’єктів.

Після реєстрації звірте дані обох нових ділянок, включно з тією, яку залишаєте собі. Перевірте площу, кадастровий номер, власника, цільове призначення, зареєстровані права та обтяження. Кадастровий номер і реєстраційний номер об’єкта в ДРРП — різні ідентифікатори; не підміняйте один іншим.

05

Узгодьте документи щодо оренди

Поділ не слід сприймати як спосіб автоматично припинити оренду. Якщо ділянка використовується орендарем, потрібно узгодити сам поділ, а потім перевірити, як нові кадастрові номери й площі відображені в договорі та реєстрі прав.

Разом з орендарем і фахівцем визначте необхідні зміни до документів: які нові ділянки охоплює користування, їхні площі, строк, порядок розрахунку плати та зареєстроване право. Не вважайте підписану згоду на поділ одночасно згодою на дострокове припинення оренди.

Окремо нотаріус перевіряє застосовні переважні права при майбутньому продажу. Нова нумерація сама собою не доводить, що таких прав немає. Порядок підготовки угоди з орендованою землею пояснює матеріал «Як продати земельний пай в оренді».

06

Перевірте обтяження для кожного нового об’єкта

Стаття 110 Земельного кодексу встановлює, що поділ загалом не припиняє обмежень та обтяжень. Закон передбачає виняток, коли обмеження стосувалося лише частини вихідної ділянки, яка не увійшла до конкретної нової ділянки. Застосовність цього винятку потрібно підтвердити документами й просторовими даними.

Якщо є іпотека, арешт або заборона відчуження, перевіряють не лише можливість поділу, а й можливість подальшого продажу. Згода на одну дію не означає дозволу на всі наступні. Попросіть нотаріуса або юриста зіставити чинний запис і документ, на підставі якого його внесено, з планованою операцією.

Після реєстрації перевірте, які права та обтяження відображені щодо кожної нової ділянки. Не приймайте новий кадастровий номер за доказ «чистоти» активу. Докладніше — у статті про продаж паю з обтяженням.

07

Збережіть доступ і практичну придатність обох частин

Бажану площу варто перевірити разом із конфігурацією. Чи матимуть обидві ділянки законний доступ? Чи не відріже лінія поділу зручний заїзд до частини, яку залишаєте? Як проходять охоронні зони, меліоративні мережі або наявні сервітути? Ці питання потрібно опрацювати на схемі з фахівцем.

При звичайному поділі без зміни цільового призначення нові ділянки зберігають його. Поділ не надає автоматичного права використовувати сільськогосподарську землю для іншої мети. Якщо задум потребує зміни цільового призначення, це окреме питання з іншим обсягом перевірки.

Вартість нової частини також не обов’язково дорівнює такій самій частці вартості всієї ділянки. Доступ, форма, оренда й обмеження можуть впливати на інтерес покупця. До робіт можна обговорити попередній орієнтир за планованим поділом; оцінювання конкретного предмета угоди потрібно узгоджувати за остаточними даними нової ділянки. Про різні види оцінки — у матеріалі про вартість паю перед продажем.

08

Контролюйте результат кожного етапу

Це робоча карта, а не універсальний перелік документів. Строк і вартість залежать від стану вихідних даних, потрібних погоджень та обсягу робіт.

09

Чекліст власника перед оцінкою і нотаріусом

До попередньої оцінки підготуйте місце розташування, загальну площу, бажану площу продажу, кадастровий номер наявної ділянки та інформацію про оренду й відомі обмеження. Позначте, що поділ ще планується, якщо новий об’єкт не зареєстрований.

До погодження нотаріальної угоди перевірте:

• документацію про поділ і згоди, які стосуються вашого випадку;
• кадастрові номери, площі та реєстрацію прав на нові ділянки;
• відомості про оренду, сервітути й обтяження та необхідні зміни до договорів;
• пакет продавця, зокрема документи щодо сімейного статусу або представництва, якщо вони застосовні;
• оцінку, податкові питання й розрахунок витрат за конкретною угодою;
• перевірку права покупця набувати сільськогосподарську землю та застосовні переважні права;
• умови оплати й підтвердження банківського зарахування.

Поділ не скасовує вимог статті 130 Земельного кодексу до набувача сільськогосподарської землі. Менша площа не означає автоматичного права будь-якої особи на купівлю. Базовий пакет описано у статті про документи для продажу паю, а оплату — у матеріалі про безпечний розрахунок.

Матеріал має інформаційний характер. Порядок дій щодо конкретної ділянки потрібно перевірити із сертифікованим інженером-землевпорядником і нотаріусом, а за потреби — із профільним юристом.