Due diligence
земельного банку

Земельний банк — це не одна цифра в презентації. Для покупця він складається із сотень або тисяч окремих прав, договорів, власників і строків. Завдання перевірки — підтвердити, якою площею компанія реально може користуватися, на яких умовах і як довго.

01 · ВИХІДНІ ДАНІ

З чого починається перевірка

• пооб’єктний реєстр ділянок із кадастровими номерами, площею та власниками;
• вид права: оренда, суборенда, емфітевзис, власність або фактичне користування;
• дати укладення, реєстрації, завершення й умови поновлення договорів;
• орендна ставка, індексація, форма та історія розрахунків;
• географічні координати, масиви, під’їзди, обмеження та накладення;
• суди, спадщина, невитребувані паї, обтяження й права третіх осіб.

02 · ЮРИДИЧНА ПЕРЕВІРКА

Що звіряють за кожною ділянкою

1. Ідентифікують ділянку

   Кадастровий номер, площа, цільове призначення, місце розташування та власник.

2. Перевіряють підставу користування

   Договір, додаткові угоди, повноваження підписантів і безперервність прав.

3. Звіряють державну реєстрацію

   Відомості кадастру та реєстру речових прав мають відповідати документам.

4. Аналізують умови

   Строк, поновлення, індексація, розірвання, перехід прав і відповідальність сторін.

5. Перевіряють обтяження і спори

   Арешти, застави, судові процеси, подвійні договори та претензії третіх осіб.

03 · СТРОКИ Й УТРИМАННЯ

Чому середній строк може вводити в оману

Середнє значення не показує, скільки гектарів потрібно переукласти в кожному конкретному році. Покупцеві потрібен графік завершення договорів: площа й частка земельного банку за роками, громадами та ключовими масивами.

Особливо ризикована ситуація, коли велика частка договорів завершується одразу після угоди або коли короткі договори концентруються в найцінніших масивах.

04 · ЕКОНОМІКА ОРЕНДИ

Виплати пайовикам і приховані зобов’язання

• заборгованість з орендної плати та непідтверджені готівкові розрахунки;
• відмінність фактичної ставки від передбаченої договором;
• натуральна форма оплати, додаткові послуги й неформальні домовленості;
• неврахована індексація та різні правила її застосування;
• авансові виплати, які покупець має прийняти після переходу контролю;
• витрати на переукладання договорів і роботу з власниками.

05 · РЕЗУЛЬТАТ

Що має отримати покупець після due diligence

• підтверджену площу за категоріями якості прав;
• карту масивів і перелік критичних розривів;
• графік завершення договорів за роками;
• оцінку фінансових зобов’язань перед власниками;
• реєстр юридичних дефектів і план їх усунення;
• сценарії утримання земельного банку після зміни контролю;
• рекомендації щодо коригування ціни, гарантій продавця та умов закриття.