Документи для продажу агропідприємства
що підготувати власнику

Склад пакета залежить від способу продажу. Якщо продається частка в товаристві, покупець перевірятиме саму компанію разом із її правами та зобов’язаннями. Якщо продаються окремі активи, слід підтвердити права на кожен із них і з’ясувати, як їх передати. Наведений нижче перелік допомагає підготуватися до переговорів. Він не є універсальним законодавчим переліком для всіх угод.

01 · ДОКУМЕНТИ

1. Визначте, що входить у продаж

Почніть із простої схеми: хто продає, які компанії беруть участь і що належить кожній із них. Окремо позначте земельні ділянки у власності, землю в користуванні, техніку, нерухомість, запаси, борги та важливі договори. Уточніть, які права й активи пропонуються до продажу, а що залишиться поза угодою.

Наприклад, підприємство може обробляти землю за договорами оренди, тоді як виробнича база належить іншій компанії групи. Загальної площі земельного банку в такій ситуації недостатньо: потрібно показати, яка юридична особа користується кожною ділянкою і на якій підставі.

Як відрізняються два способи продажу, пояснюємо в матеріалі «Корпоративні права чи активи». Загальну послідовність дій описано в статті «Як продати агропідприємство».

02 · ДОКУМЕНТИ

2. Підготуйте коротку інформацію для першої розмови

Потенційному покупцю на початку достатньо перевірених узагальнених даних:

• основний напрям діяльності та регіони роботи;
• орієнтовна площа землі з поясненням, що саме враховано в показнику;
• загальна інформація про строки оренди без персональних даних орендодавців;
• основні виробничі об’єкти, техніка та інфраструктура;
• узагальнені фінансові показники із зазначенням періоду, якщо власник готовий їх розкривати;
• що саме пропонується до продажу та які відомості ще перевіряються.

Звірте кожну цифру з внутрішніми документами. Неперевірені дані прямо позначайте як попередні. Не додавайте до матеріалів для широкого кола покупців копії договорів, контакти орендодавців, банківські реквізити чи умови контрактів із партнерами.

03 · ДОКУМЕНТИ

3. Після погодження конфіденційності відкривайте деталі поступово

Коли відомо, хто саме вивчає актив і для чого йому потрібна інформація, погодьте умови конфіденційності та доступу. Залежно від стадії переговорів можна надати:

• схему компаній і власників та актуальні відомості з ЄДР;
• перелік майна і зобов’язань, що стосуються продажу;
• фінансову звітність за погоджені періоди;
• зведений реєстр землі та договорів оренди;
• узагальнені відомості про кредити, застави, судові спори та суттєві договори.

Дані з ЄДР допомагають встановити реєстраційні відомості, але не замінюють перевірки повноважень особи, яка підписуватиме документи. Витяг з ЄДР можна отримати через Дію. Персональні дані, комерційну таємницю та інші чутливі відомості відкривайте лише в обсязі, потрібному для конкретної перевірки, з урахуванням законодавства про захист персональних даних.

04 · ДОКУМЕНТИ

4. Зберіть документи для повної перевірки

Компанія та право на продаж. Підготуйте статут, відомості про учасників і керівництво, документи про повноваження підписантів, важливі рішення учасників та документи щодо зміни власників. Якщо продається частка в ТОВ, юрист має перевірити переважне право інших учасників, можливі обмеження в статуті, оплату частки та вимоги до оформлення за Законом про ТОВ і ТДВ. Якщо угода передбачає набуття контролю, окремо оцінюють, чи потрібен дозвіл Антимонопольного комітету. Він потрібен не для кожного продажу.

Фінанси та податки. Зберіть фінансову звітність, дані обліку про доходи й витрати, кредити, дебіторську та кредиторську заборгованість, значні операції з пов’язаними особами, податкову звітність і матеріали про перевірки або спори. Поясніть суттєві розбіжності між управлінськими показниками та офіційним обліком. Не називайте довідку про відсутність податкового боргу обов’язковою для кожної угоди: її необхідність перевіряють для конкретної ситуації. Загальні правила звітності встановлює закон про бухгалтерський облік.

Земля та оренда. Підготуйте реєстр ділянок: кадастровий номер, площа, орендар, договір і додаткові угоди, строк оренди, оплата, суборенда, зареєстроване право та відомі спори. Згрупуйте договори за роками закінчення. Перевіряйте окремо договір, відомості кадастру та відомості про зареєстровані права: вони підтверджують різні речі. Основні правила містять Закон «Про оренду землі», Закон «Про Державний земельний кадастр» і Закон про державну реєстрацію речових прав. Докладніше — як підготувати земельний банк до продажу.

Будівлі, техніка та запаси. Зберіть документи про право власності або користування, дані про реєстрацію нерухомості, технічну документацію, інвентарні переліки, договори лізингу та застави. Покажіть, чим володіє компанія, що вона орендує, а що належить іншій особі. Звірте запаси з даними обліку та фактичною наявністю.

Дозволи та діяльність. Складіть перелік чинних ліцензій, дозволів і декларацій, які потрібні саме цьому підприємству. Для кожного документа вкажіть власника, строк дії та вид діяльності. Якщо продаються окремі активи, не припускайте автоматичного переходу дозволу до покупця — порядок потрібно перевіряти окремо.

Працівники та договори. Підготуйте загальні дані про команду, суттєві трудові зобов’язання і перелік основних договорів на збут, постачання, зберігання, фінансування та страхування. Перевірте умови про згоду контрагента, зміну контролю й дострокове розірвання. Персональні дані працівників на ранньому етапі можна знеособити.

Борги, спори та обмеження. Зведіть в один список позики, гарантії, застави, іпотеки, судові справи, претензії та обмеження щодо активів. Для кожного питання вкажіть документ, сторону, суму або предмет спору, поточний стан і можливий вплив на продаж. Окремо перевірте сторони угоди за Державним реєстром санкцій і за потреби іншими застосовними списками. Якщо війна вплинула на активи чи операційну роботу, зафіксуйте конкретні наслідки та їх документальне підтвердження.

05 · ДОКУМЕНТИ

Як організувати доступ до документів

Для повної перевірки зручно створити data room — захищений електронний простір, у якому покупець і його радники отримують доступ до погоджених документів. Розкладіть файли за темами: компанія, фінанси, земля, майно, дозволи, працівники, договори, борги та спори. Додайте покажчик файлів, щоб кожен документ можна було знайти за компанією, періодом і питанням, якого він стосується.

Налаштуйте різні рівні доступу та фіксуйте запитання покупця. Починайте зі знеособлених або узагальнених даних; повні документи відкривайте тим, кому вони потрібні для перевірки. Оригінали зберігайте належним чином і пред’являйте в погодженому порядку, коли це необхідно. Після завершення переговорів перегляньте доступ згідно з домовленостями сторін.

06 · ДОКУМЕНТИ

Що часто затримує перевірку

• Площа землі в презентації не збігається з договорами та реєстром.
• Важливий об’єкт належить іншій компанії або фізичній особі.
• Бракує додаткових угод чи підтвердження реєстрації права.
• Орендні платежі не звірені з обліком.
• Невідомо, чи потрібна згода банку, учасників товариства або партнера за договором.
• Спори та обтяження виявляються лише після початку перевірки.

Позначте кожну проблему в окремому списку: що саме не збігається, хто перевіряє, який документ потрібен і чи можна усунути питання до угоди. Якщо документа немає, прямо вкажіть це покупцю та поясніть, що робите для з’ясування ситуації.